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地產產業(yè)規(guī)劃如何贏在起跑線上
來源：未知 日期：2018-08-22 點擊：次
近年來，隨著住宅地產市場遇冷，商業(yè)地產競爭日趨白熱化，受地方政府歡迎的產業(yè)地產似乎成了開發(fā)商們的下一片“藍海”。華夏幸福基業(yè)、聯(lián)東U谷等一批成功產業(yè)地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展壯大，讓越來越多的傳統(tǒng)開發(fā)商，紛紛扎堆這個方興未艾的地產細分領域。
隨著逐漸激烈市場競爭，如何強強聯(lián)合形成差異化競爭優(yōu)勢、避免同質化也將是房企們需要面臨的一大問題。業(yè)內人士認為，需要避免的是100%同質化。而在諸如特色小鎮(zhèn)的打造上，必然有90%是需要“同質化”的，差異化體現(xiàn)在剩余的10%上。
要真正突破瓶頸，在市場化的熱潮中分一杯羹，以差異化競爭取勝，除了具備豐富的地產開發(fā)經(jīng)驗外，還需考慮四大要素：
1、 內容為王：形成上下游產業(yè)鏈匯聚
產業(yè)地產的核心是產業(yè)，只有形成產業(yè)集群，上下游產業(yè)之間才能實現(xiàn)互補和支持，上下游企業(yè)間才能實現(xiàn)人才和知識的快速交流與分享，促進行業(yè)不斷創(chuàng)新和保持活力。
2、載體輕盈: 著重提升高附加值環(huán)節(jié)
區(qū)別于傳統(tǒng)工業(yè)地產給人的粗笨和高污染印象，地產產業(yè)規(guī)劃的載體更多表現(xiàn)為研發(fā)孵化樓、產業(yè)創(chuàng)新大廈、商務花園，以及各種零售、餐飲等消費性商業(yè)，人才服務公寓，物流配送及售后服務設施等城市配套。相比單純的工業(yè)廠房，產業(yè)地產似乎載體更加輕盈，但是，載體只是輔助元素，只有內容“充實”起來，載體的“輕盈”才能助推產業(yè)地產的發(fā)展。所以，這不僅需要開發(fā)企業(yè)能深刻理解上下游產業(yè)一體化的重要性，更需掌握產業(yè)“微笑曲線”的規(guī)律及其本質。
產業(yè)“微笑曲線”反映的規(guī)律是，在整個上下游價值鏈中，前端的研發(fā)設計與后端的銷售物流才是高附加值且利潤空間較大的部分，而中間的生產制造則屬于利潤空間較小且附加價值低的環(huán)節(jié)。
在傳統(tǒng)的工業(yè)地產開發(fā)中，由于對人才、技術及專業(yè)化程度的重視不夠，這些高附加值的環(huán)節(jié)容易被忽略，往往造成工業(yè)園區(qū)很容易受外部宏觀環(huán)境影響，發(fā)展過程中出現(xiàn)園區(qū)大規(guī)模的生產企業(yè)破產倒閉、園區(qū)自身難以轉型升級甚至產業(yè)轉移等現(xiàn)象。因而，產業(yè)地產開發(fā)要真正做到，大力發(fā)展兩端高附加值的部分。
3、配套落地: 創(chuàng)造適合產業(yè)園區(qū)發(fā)展的服務設施
要使地產產業(yè)規(guī)劃擁有高質量的“內容”和更輕盈的“載體”，實現(xiàn)差異化競爭，還需考慮一個不可或缺的因素，就是人氣的集聚。
目前國內很多產業(yè)地產園區(qū)，白天都是車水馬龍、川流不息甚至熱鬧非凡，這從園區(qū)內中午的餐飲、零售業(yè)的火爆程度和停車場的汽車數(shù)量可見一斑，然而到了傍晚下班后的時間，乃至晚上，就會變成靜悄悄的一片漆黑，各種商業(yè)配套都是門可羅雀、賓客稀少，儼如一座“鬼城”。
積聚不了人氣的產業(yè)地產是不可能留住人才的，產業(yè)發(fā)展更是一句空話。解決此種難題的唯一途徑，就是根據(jù)該主題產業(yè)園區(qū)，創(chuàng)造適合其人才生活的配套設施，如更舒適的居住環(huán)境，更便利的交通接駁，更有針對性的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、金融郵電、社區(qū)服務、市政公用、行政管理等公建配套，人才愿意留下來。
4、招商做實: 產業(yè)資源與客戶的積累需要長期深耕
產業(yè)地產開發(fā)商，大多由傳統(tǒng)的住宅開發(fā)或其他行業(yè)轉型過來，招商能力的缺乏，是他們共同的致命弱點。因為即便產業(yè)定位多精準，規(guī)劃起點有多高，倘若招商沒有落到實處，一切都是紙上談兵。
這是一個最好的時代，也是一個最壞的時代，國內產業(yè)地產的發(fā)展目前正處于戰(zhàn)國群雄角逐的爭霸時代，競爭才剛剛開始，要贏在起跑線上、實現(xiàn)差異化致勝雖可能起步艱難，然只有考慮到上述四大要素，做好充足準備，才有機會在市場上占有一席之地。
