產業規劃是一個比較復雜的過程，除了產業發展選擇和細分行業定位，還要關注對市場形勢、產品需求、資金平衡等方面的研究分析。筆者基于大量的產業園區招商策劃及產業規劃的經驗，總結了“園區主題概念超前性”“產業組合生態圈”“項目招商落地論證”“商業利益最大化”四個產業園區規劃的操作要點。

01、園區主題概念要有一定的超前性

首先，對項目進行概念包裝能夠提高產品的外在價值進而提升產品的市場競爭力。與產品包裝相似，園區包裝有利于優化內部環境、集聚要素資源、吸引項目入駐、擴大對外影響等，從而提升園區的市場競爭力。尤其是在園區競爭日益激烈、園區走向日益專業的背景下，園區開發者更應重視對園區的主題化概念包裝。

其次，產業園區概念包裝應干練、精辟、醒目，應突出園區的主題特色，一般而言，可以從區位優勢、產業特色、園區功能、經典案例四個角度進行分析，而大部分情況是上述四個角度的綜合。

02、產業及業態組合要有生態性

隨著園區開發越來越精細化、專業化，業態定位已成為園區開發策劃的重要內容。產業的導入必須依據產業生態圈的構建原則進行，在產業鏈的上下游及橫向生態圈進行布局規劃。這些規劃的目的都是讓園區的企業相互依存，最大可能的降低企業的運營成本，提升運營效率。

03、項目招商落地要注重可行性

產業規劃之前，必須根據產業資源狀況，對可能的企業或項目進行面對面交談，了解其發展規劃、落地要求，從而分析產業主題的可行性。

產業規劃中經常遇到的問題就是產業主題“高大上”、不接地氣。此類問題往往都源于規劃與實際訪談的脫節。只有走進企業內部，按照企業發展所需進行規劃，才具有一定的落地可行性。所以，產業規劃的確是一個十分接地氣的工作。

04、載體的綜合價值要實現最優性

產業園區的規劃還必須懂得地產策劃和運營的基本原則。從地產運營的角度看，在規劃中盡可能放大物業的價值、提升物業的競爭力，這樣才可能做到園區商業價值最大化。

產業園區并非規劃的物業面積越多越好，也不是什么物業形態租金高就放什么。產業園區的規劃是一個組合拳，需要滿足工作、創業、展示交流、創新研發、生活休閑等多方面需求，這樣才能將園區的綜合價值放大到極限。