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園區(qū)規(guī)劃，究竟規(guī)劃的是什么？
來源：未知 日期：2018-04-23 點擊：次
很多園區(qū)的建設(shè)實例告誡我們，園區(qū)規(guī)劃是園區(qū)建設(shè)的龍頭，規(guī)劃決定了園區(qū)建設(shè)的規(guī)模、方向和品位。如果園區(qū)沒有明晰的園區(qū)規(guī)劃，而是“走一步算一步”，那這個園區(qū)很可能走著走著就走進死胡同。那么，園區(qū)規(guī)劃到底要規(guī)劃什么呢？
1、園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃
園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是園區(qū)規(guī)劃中首要的規(guī)劃內(nèi)容，重中之重，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是其他規(guī)劃內(nèi)容的基礎(chǔ)，只有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃清晰了，其它規(guī)劃才可以按圖索驥、按部就班地順利開展。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃主要是對園區(qū)核心產(chǎn)業(yè)、重點產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的界定，在此基礎(chǔ)上分析產(chǎn)業(yè)鏈和上下游企業(yè)的構(gòu)成與關(guān)系，進而形成一個可持續(xù)發(fā)展的園區(qū)生態(tài)鏈。
橙園區(qū)認為，任何優(yōu)秀園區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃一定是從區(qū)域發(fā)展、國家產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展趨勢和市場前景等多項指標(biāo)上尋找交集，繼而結(jié)合自身去界定……這要求園區(qū)必須先理清核定產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的幾個因素：
（1）洞悉園區(qū)所在區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，了解區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和擁有的產(chǎn)業(yè)資源，歸納出可以重點發(fā)展的全部產(chǎn)業(yè)范圍，即園區(qū)意向產(chǎn)業(yè)，對劃出的園區(qū)意向產(chǎn)業(yè)范圍進行縮小、集中。
（2）研究經(jīng)濟發(fā)展走勢與行業(yè)市場發(fā)展情況，掌握意向產(chǎn)業(yè)是否存在市場潛力和市場風(fēng)險，同時分析技術(shù)發(fā)展趨勢，看意向產(chǎn)業(yè)的技術(shù)是否存在替代轉(zhuǎn)型的風(fēng)險。這當(dāng)中千萬不要忘記對意向產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能情況進行一番調(diào)研，不能讓產(chǎn)業(yè)園一上馬，就遭遇產(chǎn)能過剩的問題，或者面臨極其慘烈的市場競爭。
（3）根據(jù)各方面的研究分析情況，聚焦某個或某幾個產(chǎn)業(yè)，將其作為園區(qū)的重點產(chǎn)業(yè)，并將其中最具發(fā)展?jié)摿η易钸m合自己園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定為核心產(chǎn)業(yè)。
（4）針對核心產(chǎn)業(yè)與重點產(chǎn)業(yè)，分析上下游企業(yè)的構(gòu)成與關(guān)系，以及具體行業(yè)企業(yè)的組成分布情況，為制定招商策略奠定基礎(chǔ)。此外，還要明晰相關(guān)產(chǎn)業(yè)的支撐力量，例如：服務(wù)于核心產(chǎn)業(yè)與重點產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)機構(gòu)、社會機構(gòu)等。
此外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)核心運營團隊的公共關(guān)系資源也是產(chǎn)業(yè)定位參考的因素。在園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，運用一些戰(zhàn)略管理知識，也能夠更順暢地找到產(chǎn)業(yè)方向，以彌補園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃經(jīng)驗的短板。
例如，在桂林接力數(shù)碼動漫中心項目的規(guī)劃中，首先是以動漫為核心，結(jié)合每年 300 萬過境游客的市場優(yōu)勢，利用體驗式游樂項目、體驗式銷售、動漫節(jié)慶和泛旅游產(chǎn)品（會議、會展），實現(xiàn)聚合模式下的平臺整合。這不但滿足桂林旅游升級的要求，為桂林提供更加豐富和更加多元化的旅游產(chǎn)品體系，同時對項目以體驗式旅游為切入的實施帶來了便利。
在桂林接力數(shù)碼動漫中心的規(guī)劃分區(qū)中，除作為重點的動漫產(chǎn)業(yè)區(qū)外，特別設(shè)置了以提供動漫場景游樂體驗的動漫游樂區(qū)；以演示、銷售、服務(wù)為主要功能的體驗區(qū)；以及服務(wù)于玩家集散、會議節(jié)慶活動舉辦而設(shè)置的商務(wù)接待區(qū)，從而使園區(qū)的一期內(nèi)容在功能上能夠最大限度的滿足動漫旅游發(fā)展的需求，而這種動漫與旅游結(jié)合模式的引入，提前就被納入了園區(qū)產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃中。
2、建筑與建設(shè)規(guī)劃
園區(qū)建設(shè)與建筑規(guī)劃主要涉及三方面：園區(qū)建設(shè)規(guī)劃、園區(qū)建筑規(guī)劃和園區(qū)工程規(guī)劃。建設(shè)與建筑規(guī)劃，雖然主要由專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計院和建筑設(shè)計公司來進行規(guī)劃，但從產(chǎn)業(yè)運營的角度，為設(shè)計機構(gòu)提供一些創(chuàng)新型、前瞻性的建議，十分必要。
（1）建設(shè)規(guī)劃，大型園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城的整體建設(shè)規(guī)劃，要從城市土地使用與空間布局、市政配套，以及產(chǎn)業(yè)分布上著手，著眼未來、立足現(xiàn)在、統(tǒng)籌兼顧、系統(tǒng)規(guī)劃。對產(chǎn)業(yè)新城的產(chǎn)業(yè)用房、商業(yè)配套與住宅配套，規(guī)劃合理的建設(shè)開發(fā)比例與空間布局。
（2）建筑規(guī)劃，建筑規(guī)劃須結(jié)合產(chǎn)業(yè)定位，確定建筑標(biāo)準(zhǔn)與建筑配套，不同行業(yè)類型的產(chǎn)業(yè)園建筑規(guī)劃要體現(xiàn)出鮮明差異。
（3）工程規(guī)劃，明確先建什么？后建什么？千萬不要小看工程規(guī)劃，它與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、企業(yè)招商密切相關(guān)，如果建設(shè)未能按照規(guī)劃如期進展，就會造成產(chǎn)業(yè)配套不落實、招商工作難推進等一系列問題，更為嚴(yán)重的，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。
3、招商規(guī)劃
園區(qū)招商規(guī)劃是一套特別注重實操的策劃，主要包括：目標(biāo)客群、優(yōu)惠政策、招商/營銷策略、人員配置與專業(yè)培訓(xùn)、招商管理制度等等。
招商是規(guī)劃經(jīng)營能力的集中體現(xiàn)，直接關(guān)系產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生死前途，關(guān)乎區(qū)域經(jīng)濟的成敗發(fā)展。園區(qū)招商好比戰(zhàn)場角逐，是一場“海、陸、空”的全面會戰(zhàn)，比拼的是戰(zhàn)術(shù)策略與戰(zhàn)斗執(zhí)行力。
在招商規(guī)劃中，尋找目標(biāo)客群很關(guān)鍵，而能否找到理想的目標(biāo)客群取決于前期產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)分析的準(zhǔn)確度；園區(qū)優(yōu)惠政策必須講求針對性，需要適合行業(yè)企業(yè)的特點，除去普惠政策外，必須有一事一議的“撒手锏式”政策；招商/營銷策略需要與時俱進，充分利用現(xiàn)代營銷推廣手段并進行合理的營銷整合；很多園區(qū)會忽略對招商人員的專業(yè)化培訓(xùn)和對招商制度的健全完善，尤其是地產(chǎn)成分濃重的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，恰恰會因這一點而大大影響招商績效。
4、園區(qū)運營規(guī)劃
園區(qū)運營規(guī)劃包括：物業(yè)管理、配套商業(yè)經(jīng)營、園區(qū)公共服務(wù)平臺、政府公關(guān)協(xié)調(diào)、園區(qū)管理規(guī)范化、園區(qū)內(nèi)生發(fā)展與品牌復(fù)制經(jīng)營模式等等。
園區(qū)的發(fā)展，必須倚重于運營。只有通過運營，方能賦予園區(qū)以活力和魅力，實現(xiàn)園區(qū)與企業(yè)的共贏成長，練就園區(qū)獨到的運營模式，實現(xiàn)園區(qū)的可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展。園區(qū)特色運營也堪稱產(chǎn)業(yè)園的最大賣點。
運營規(guī)劃是很多園區(qū)的短板，個中原因不一而足，有的因為項目以短線的地產(chǎn)經(jīng)營為主，不考慮長線的園區(qū)運營管理；有的因為缺乏園區(qū)運營經(jīng)驗，不清楚園區(qū)運營管理的核心內(nèi)容；有的因為雖然了解基本的園區(qū)運營管理，但不想投入太多的人力、財力和精力去做實內(nèi)容……毫不夸張地說，園區(qū)的運營水平直接決定了園區(qū)的層次。就像一個樓盤賣出去后，它能否升值要看物業(yè)管理狀況。一個產(chǎn)業(yè)園能否得到業(yè)主和業(yè)界的認可與好評，能否提升物業(yè)價值，看的就是園區(qū)的運營管理能力。
5、園區(qū)經(jīng)濟指標(biāo)規(guī)劃
園區(qū)經(jīng)濟指標(biāo)包括兩方面內(nèi)容：一是園區(qū)項目的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，是對園區(qū)項目自身投資經(jīng)營狀況的測算與考量，并根據(jù)數(shù)據(jù)對園區(qū)建設(shè)經(jīng)營予以適當(dāng)調(diào)整，涉及營業(yè)指標(biāo)估算、營業(yè)收入構(gòu)成比例、財務(wù)盈利能力分析、清償能力分析等。二是園區(qū)經(jīng)營指標(biāo)，是衡量一個園區(qū)經(jīng)營狀況的綜合量化指標(biāo)，包括園區(qū)進駐企業(yè)數(shù)量、園區(qū)企業(yè)總產(chǎn)值與利稅、園區(qū)就業(yè)人數(shù)、人均產(chǎn)值、行業(yè)龍頭企業(yè)數(shù)量或上市企業(yè)數(shù)量等等。
很多園區(qū)流行邊建設(shè)，邊招商，邊運營，幾不誤，園區(qū)規(guī)劃也在不斷調(diào)整，只要控制在一個合理的范圍內(nèi)，影響不大而且可以促進園區(qū)更好地發(fā)展；但若是園區(qū)規(guī)劃大變臉，必須三思而后行，因為這意味著對前期工作的全盤否定，也是對入駐企業(yè)的不負責(zé)任，甚至?xí)φ麄€園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位、招商和園區(qū)運營都帶來嚴(yán)重的負面影響。因此，園區(qū)規(guī)劃，必須得有，并且是謀定而后動！
