產業園區金融服務的本質探索
來源：未知 日期：2018-11-28 點擊：次
隨著越來越多社會資本介入產業園區的開發使得早政府對園區的單純的政策融資方式支持逐漸被更加市場化的運作模式所替代，與之伴隨的是不斷加重的資金壓力，傳統的地產金融產品難以支撐產業園區長周期資金需求，園區金融服務的思維需要進行轉變。
產業園區與傳統地產的差異
近年來，在住宅為主的傳統房地產市場，白銀時代已成行業普遍，企業紛紛轉型尋求新的利潤增長點。隨著樓市政策越來越嚴苛，傳統住宅、商辦類項目受到限制，房企拿地難度加大，發展產業園區成為企業獲得資源的有效途徑。然而產業園區需要長期的投入，開發難度大。綜合來看，產業園區在融資、開發、產業導入和運營服務等多個環節均與傳統地產有明顯差異。
1.在土地獲取和規劃建設方面，產業園區更關注當地產業基礎和政策規劃。由于物業形態、開發目的的不同，產業園區在土地獲取方面需要考慮的因素比傳統地產更為復雜，更注重區域產業基礎、資源稟賦和政策規劃等因素。傳統地產以區位和價格作為最主要的衡量標準，選擇好的地段，項目已經成功了一半。而對產業園區來說，一般體量較大且多數位于目前基礎設施、交通條件相對較差的新城區，其目標是促進區域產業結構調整和發展，因此更多考慮區域發展戰略、經濟條件、產業基礎和人才資源等因素。
2. 在銷售和運營管理方面，產業園區更注重產業導入和運營服務體系搭建。對于大部分有區位優勢的住宅來說，終端客戶為個人，在當地市場熱度較好的情況下，只要做好宣傳推廣，即可快速去化完成銷售目標；銷售的終結也是整個項目的終結不存在后續運營管理問題。對于產業園區來說，其最終用戶是一家家企業，在招商過程中形成產業鏈的整合是非常重要的。現實情況中，不同的園區項目具有吸引不同產業的地緣優勢，不同產業又需要不同的產業配套。對于沒有產業基礎的開發商來說，在短時間內完成產業配套的整合是很難實現的，完成以后又很難在不同地塊中復制。因此，產業園區的招商對地塊區位和開發商的產業導入能力都有更高的要求。在園區完成招商后，還需要為入園企業提供運營管理后續服務，這對園區開發企業的運營管理能力提出了更高的要求。
產業園區金融服務的本質探索
傳統金融產品難以滿足園區資金需求
早期設立的產業園區多屬于地方政府主導的開發區，盡管也有很大的資金短缺問題，但得到政府給予的大量政策性扶持，如上市指標和政策性貸款支持、土地一級開發反哺等，極大增強了園區建設的投融資能力。然而，隨著越來越多社會資本介入產業園區的開發和土地一級開發市場的規范化，單純的政策支持逐漸被更加市場化的運作模式所替代，與之伴隨的是不斷加重的資金壓力，融資問題成為產業地產發展最為棘手的問題。
傳統的地產金融產品主要源于債權型融資思維，通過資產抵押 / 質押等方式進行風險把控；由于產業園區貸款成數低、產權期限短、租金收益低等原因，開發貸、按揭、經營性物業貸等傳統融資產品難以滿足產業園區發展的資金需求。傳統債權融資周期與產業園區盈利周期不匹配。一般來說，產業園區投資周期長，資金回收慢。首先，項目規模龐大，建設期間需要大量資金注入，建成后又需要較長時間才能完成產業招商和后期運營服務。此外，產業園區的產權時間相對較短，項目收入大部分來自園區的長期出租運營，而非傳統地產的一次性銷售，這使得園區的資金回收周期較傳統地產更長。依據國內大多數銀行的風控標準，對產業園區開發企業發放的項目開發貸款多以中短期貸款為主，額度難以覆蓋園區整體開發建設及運營成本，且后期需要一次性還本付息，這與園區長期持有運營的發展模式不匹配。
產業園區金融服務的本質探索
由融資思維向投資思維的轉變
如上所述，產業園區面臨資金占用量大、投資回收期長、物業屬性特殊等局限性，難以通過傳統的債權融資渠道獲得足夠的資金支持。由于具有開發經營時間長、合理運營后收益穩定的特點，產業園區應當選擇能夠提供長周期穩定資金的融資模式。園區開發企業應加快多元化融資步伐，金融機構在為園區開發企業提供金融服務時，應當從債權性融資思維向權益性融資思維轉變。綜合來看，結合前述分析和當前金融環境，未來可供企業選擇的產業園區的金融服務創新型模式包括園區開發股權投資、園區資產證券化等。
通過股權投資基金，實現園區開發的輕資產化運作傳統的地產基金在國內已經歷多年，受銀行信貸偏好和金融環境影響，多數基金均以債權投資為主。與債權投資不同，股權投資周期更長，注重被投資企業未來的發展前景與資本增值，通過參與企業經營管理及重大運營決策當中與企業共擔風險。具備良好資產管理能力的股權投資基金，能夠更好地匹配產業園區開發長周期的資金需求；此外，權投資基金方在園區開發投資之外，多數還會介入到各種新興產業的投資，能夠更好地匹配園區發展在先期開發和后期運營管理上的資金需求，是園區開發更好的合作方向。
通過資產證券化方式，實現園區資產的可持續運營任何重資產運營都需要找到一種合適的退出路徑。對于產業地產運營商來說，當一個園區項目運作相對成熟的時候，可以考慮通過基金并購的方式實現向輕資產運營的轉變，即將收益穩定的長期持有物業從企業資產負債表中剝離出來，通過資產證券化（包括ABS、REITs 等）方式回收資金，繼續用于其他園區開發。這種操作模式一方面可以提高園區運營商的資金使用效率，加快其規模化擴張步伐，另一方面還可以通過基金分紅獲取優質物業的長期收益。
產業園區金融服務的本質探索
綜上所述，產業園區運營商要改變發展思路，從“重資產”向“輕資產”的商業模式轉型，要一手抓產業、一手抓金融，打造產業、金融、園區相互融合的生態系統，分享產業發展與物業回報所帶來的長期資本增值。